Factura de întreținere este una dintre cheltuielile lunare pe care milioane de români le achită fără să analizeze în detaliu modul în care a fost calculată. De cele mai multe ori, proprietarii verifică doar suma finală, însă specialiștii în administrarea condominiilor atrag atenția că erorile de calcul, lipsa documentelor justificative sau chiar practicile abuzive pot majora considerabil costurile suportate de locatari.
Legea nr. 196/2018, care reglementează organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari, oferă fiecărui proprietar dreptul de a consulta documentele financiar-contabile ale asociației și de a solicita explicații pentru orice sumă trecută pe lista de plată. Cu toate acestea, puțini locatari folosesc aceste drepturi.
Printre cele mai întâlnite probleme se numără modul în care este repartizat consumul de apă. În blocurile unde încă există apartamente fără apometre, consumul acestora este calculat în sistem paușal. Dacă valoarea stabilită este prea mică în raport cu consumul real, diferența ajunge să fie distribuită celorlalți proprietari. În același timp, diferențele mari dintre consumul înregistrat de contorul general și totalul indicat de apometrele individuale ar trebui investigate. Acestea pot indica pierderi pe instalație, scurgeri ascunse sau raportări incorecte ale consumului, nu doar să fie împărțite automat tuturor locatarilor.
O altă situație care poate genera costuri suplimentare apare atunci când apometrele nu sunt verificate metrologic la termen. Conform regulilor în vigoare, acestea trebuie recalibrate la fiecare cinci ani. Un contor care nu mai funcționează corespunzător poate înregistra un consum mai mic decât cel real, iar diferența este suportată de întreaga asociație.
Și în cazul încălzirii pot apărea neconcordanțe. Proprietarii care s-au debranșat legal de la sistemul centralizat nu ar trebui să achite costurile aferente încălzirii propriului apartament, ci doar contribuția pentru spațiile comune. În practică, astfel de situații sunt uneori omise la întocmirea listelor de întreținere. De asemenea, repartitoarele de căldură care nu sunt citite la timp sau sunt înlocuite fără documente justificative pot conduce la calcularea unor consumuri eronate.
Cheltuielile administrative reprezintă o altă categorie unde pot apărea nereguli. Salariul administratorului trebuie aprobat de adunarea generală a proprietarilor și evidențiat transparent în situațiile financiare. Orice sumă încasată peste nivelul aprobat sau fără evidență contabilă poate reprezenta o încălcare a legislației.
Totodată, fiecare cheltuială inclusă pe lista lunară trebuie să fie susținută de documente justificative, precum facturi, chitanțe sau bonuri fiscale. Proprietarii au dreptul legal să consulte aceste acte și să solicite explicații dacă observă sume neclare sau neobișnuite.
O atenție deosebită trebuie acordată și fondurilor administrate de asociație. Fondul de rulment și fondul de reparații au destinații diferite și trebuie evidențiate separat. Lipsa unei delimitări clare poate face dificilă urmărirea modului în care sunt cheltuiți banii.
Există și situații în care serviciile contractate pentru bloc, precum curățenia, deratizarea, întreținerea liftului sau diverse reparații, sunt realizate la costuri semnificativ mai mari decât prețurile practicate pe piață. Lipsa unor oferte comparative poate ridica semne de întrebare privind modul în care au fost selectați furnizorii. În cazurile grave, verificările financiare pot descoperi inclusiv facturi achitate de două ori sau plăți efectuate către firme care nu au prestat serviciile respective.
Consumul de energie electrică pentru spațiile comune merită, la rândul său, verificat. Dacă pe instalația comună sunt conectate echipamente utilizate în interes personal sau dacă liftul înregistrează un consum neobișnuit de mare, valoarea facturii poate crește fără ca majoritatea locatarilor să cunoască motivul.
Nici modul de calcul al penalităților pentru întârzierile la plată nu este lipsit de controverse. Potrivit legislației, penalitățile nu pot depăși 0,2% pe zi de întârziere și nici valoarea debitului restant. De asemenea, restanțele unor proprietari trebuie evidențiate distinct și nu pot fi transferate indirect asupra celorlalți locatari prin includerea lor în cheltuielile comune. Orice poziție înscrisă pe lista de întreținere trebuie să fie însoțită de o denumire clară și de explicații privind baza de calcul.
Și lucrările de reparații pot genera suspiciuni dacă nu sunt respectate procedurile prevăzute de lege. Intervențiile costisitoare ar trebui aprobate de adunarea generală atunci când depășesc limitele stabilite de legislație, iar materialele utilizate trebuie să corespundă valorilor înscrise în documentele contabile. În lipsa unei verificări, pot apărea situații în care costurile sunt supraevaluate sau chiar sunt facturate lucrări care nu au fost executate.
Pentru a evita astfel de probleme, proprietarii pot solicita în fiecare lună lista detaliată a cheltuielilor, pot cere acces la registrul de casă, facturi și alte documente justificative și pot verifica rapoartele întocmite de cenzorul asociației, care trebuie să aibă pregătire economică și să prezinte anual concluziile activității de control. De asemenea, organizarea adunării generale este obligatorie, iar proprietarii pot solicita convocarea acesteia dacă nu are loc în condițiile prevăzute de lege.
O metodă simplă de verificare este și compararea costurilor cu cele ale unor imobile similare din aceeași zonă. Diferențele semnificative, în special atunci când serviciile și caracteristicile blocurilor sunt apropiate, pot reprezenta un indiciu că anumite cheltuieli necesită explicații suplimentare.
Cadrul legal care stabilește drepturile proprietarilor și obligațiile administratorilor este reprezentat de Legea nr. 196/2018 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari și administrarea condominiilor. Cunoașterea principalelor prevederi ale acestui act normativ poate ajuta proprietarii să identifice mai ușor eventualele nereguli și să solicite corectarea lor.